18 juin 2020

Copropriété : maîtriser les charges énergétiques pour renforcer la valeur d’un bien

Maîtriser les charges énergétiques de copropriété
Les immeubles énergivores font fuir les investisseurs immobiliers, qu'ils soient investisseurs en locatif ou primo accédants. Les charges trop onéreuses sont souvent un prétexte pour revoir le prix du bien immobilier à la baisse. Comment maîtriser les charges énergétiques à l’échelle d’une copropriété ? Éric Hecker, auteur de Votre immobilier gagnant, un guide complet de l'investissement immobilier locatif (Éditions Maxima, 2020) et spécialiste de la rénovation énergétique, nous livre ses conseils.

Rénovation énergétique : optimiser les performances énergétiques de l'immeuble

La consommation énergétique de votre immeuble peut-être optimisée en effectuant des travaux de rénovation financés par les certificats d'économies d'énergie (CEE). Mis en place en 2006, ce dispositif a pour objectif d'encourager les particuliers et les entreprises à lancer des travaux de rénovation énergétique

Les possibilités offertes par les CEE sont nombreuses et concernent tous les secteurs d'activité (résidentiel, tertiaire, industriel, transport, etc.) et un ensemble de filières professionnelles, couvrant aussi bien le chauffage et la consommation que l'isolation thermique. Les CEE représentent une réelle opportunité pour le propriétaire, c’est pourquoi il est crucial d’estimer votre potentiel CEE.

4️⃣ CEE : monter son dossier en 4 étapes 🔋

Les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent réaliser un bilan énergétique, sous la forme :

  • d'un audit énergétique
  • d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. 

Ce bilan énergétique permet, d'une part, d’évaluer la consommation annuelle de la copropriété et, d'autre part, de faire des recommandations de travaux afin d’optimiser les performances énergétiques du bâtiment. 

Le saviez-vous ?

Vos travaux peuvent aussi vous rendre éligible au crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Si vous avez réalisé des travaux d'économie d'énergie dans votre habitation principale, vous êtes en mesure de bénéficier d'un avantage sur votre impôt sur le revenu.

Contre toute attente, investir dans un bien énergivore peut en réalité s’avérer très rentable. En réalisant des travaux à moindres coûts, favorisés par l’État, vous pouvez bonifier votre bien. En plus d’offrir à l'occupant un cadre de vie sain, le propriétaire baisse ses impôts et peut réaliser des bénéfices en revendant son logement avec une plus-value.

« En 2013, j'ai acheté un immeuble locatif de 3 appartements au chauffage électrique (équipé de radiateurs “grille-pain”). Les factures de chauffage étaient exorbitantes, le DPE catastrophique, mais paradoxalement le remplacement des radiateurs par des radiateurs nouvelle génération ne m'a presque rien coûté. J'ai ainsi remis à neuf le système de chauffage de 3 appartements pour moins de 1 000 €, pose comprise. » 

Éric Hecker

De plus, ces investissements réduisant les charges de l’occupant créeront un effet mécanique et immédiat d’augmentation de la rentabilité nette du bien. Par exemple, un bien passant de 500 € charges comprises avec 180 € de charges à 500 € charges comprises avec 80 € de charges entraîne un gain mensuel pour le propriétaire de 100 € !

D’autres travaux énergétiques plus conséquents peuvent même faire baisser le budget de fonctionnement global d’une copropriété. Grâce à l’évolution de la législation (arrêt des chaufferies au fioul, pose de répartiteurs, création de fonds de travaux obligatoires, etc.) les charges sont mieux surveillées et des travaux sont entrepris. 

« J'ai investi dans plusieurs appartements locatifs raccordés à une chaufferie collective. Les charges de copropriété étaient conséquentes à l’achat, mais cela m’a procuré de belles surprises par la suite en tant qu’investisseur lorsque dans l’un d’eux, en 2017, la copropriété a voté l’arrêt définitif de la chaufferie et la mise en place de chaudières individuelles. Les charges ont baissé de 750 € à 350 € par trimestre pour ce T3. En 2019, dans un autre immeuble chauffé au fioul, la mairie et le responsable du réseau d'énergie ont proposé à la copropriété de se raccorder gratuitement sur le système de chauffage urbain, profitant du raccordement d'une école à proximité et des prix de l’énergie négociés par la mairie. Les charges ont alors baissé de 20 % dans l’immeuble. »

Éric Hecker

Renégocier ses contrats énergétiques

En plus de veiller à ne pas consommer trop d'énergie, on peut aussi prendre le temps de mieux l'acheter. En effet, les contrats d’énergie peuvent être renégociés pour faire baisser le budget d'exploitation de l'immeuble.

🏢 Comment choisir la meilleure offre de gaz pour votre copropriété ?💨

« On se sent souvent seul et impuissant face à l'augmentation incessante des charges, ou face à un budget de copropriété faramineux. D'autant que les actions du syndic peuvent sembler opaques : il est à la fois le donneur d'ordres et celui qui émet les factures. Bien qu'il ait pour obligation de respecter les décisions du conseil syndical et des assemblées générales, vous ne pouvez pas être certain qu'il fasse les meilleurs choix pour servir vos intérêts. » 

Éric Hecker

Pour maîtriser la question du choix du fournisseur, il sera nécessaire que vous suiviez les prix tout en anticipant la négociation de vos contrats énergétiques. En effet, les offres de contrats gaz ont une durée limitée pour protéger le fournisseur contre les fluctuations du marché.

Cependant, rien ne vous oblige à négocier un contrat gaz au moment de son échéance ou au moment d’une assemblée générale de copropriété. Vous avez tout à fait le droit d’acheter du gaz pour toute l’année 2022 dès aujourd’hui. Le prix du gaz est dépendant d’un marché qui évolue chaque jour à la hausse comme à la baisse. Bien acheter c’est acheter au moment où le prix du gaz a atteint un niveau qui correspond le plus à votre budget.

Le saviez-vous ?

  • Au lieu de demander un devis aux fournisseurs d’énergie, vous pouvez fixer avec eux un objectif de prix de gaz réaliste et ils vous contacteront au moment opportun ;
  • L’AG de copropriété peut donner son mandat au syndic ou directement à un fournisseur afin que celui-ci puisse exercer sa veille et vous bloquer un prix qui correspondra à vos objectifs ;
  • Vous pouvez suivre l’évolution du prix du gaz en vous abonnant à la Weekly.
L'immobilier est un investissement à long terme. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il faut savoir identifier les opportunités de transformation énergétique d'un bâtiment. Les contrats d'un immeuble peuvent être renégociés et la consommation énergétique d'un bâtiment peut être optimisée. Votre appartement rénové, même s’il est situé dans un immeuble énergivore, pourra vous apporter une réelle plus-value financière.

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